北京2025年12月31日 /美通社/ -- 享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行發布《2026大中華區房地產市場展望》報告。2026年作為"十五五"規劃開局之年，大中華區商業地產市場將受宏觀經濟、產業布局、市場供給及消費迭代等多重因素交織影響。報告顯示，房地產高質量發展、新質生產力培育等核心趨勢，將催生寫字樓、零售物業、工業物流、大宗交易等多個領域的新需求與新機遇。
宏觀趨勢驅動轉型，高質量發展成核心主線
宏觀層面，擴大內需、提振消費將成為2026年經濟發展的核心抓手，發展重點從供給側轉向需求端。通過"投資于人"提升居民在教育、社保、住房等領域的安全感，將有效釋放消費潛力。與此同時，新質生產力及現代化產業體系建設持續推進，新能源汽車、生物制藥等領域的成功路徑將進一步復制，2026年聚焦技術轉化形成的增量市場，有望帶動企業擴張與新生，間接帶動產業地產、寫字樓等相關物業需求。
房地產行業自身也迎來根本性角色轉變，從"有房住"向"住得好"的升級趨勢愈發凸顯。報告預計，未來兩年整體市場價格有望企穩，成為推動溫和通貨再膨脹的前奏，市場增量將集中于保障性住房建設、租賃市場培育及城市更新工程三大方向。
細分市場亮點紛呈，核心競爭力加速重構
寫字樓市場：科技驅動需求，自用買家筑牢韌性
高水平科技自立自強戰略正催生寫字樓市場新需求。TMT行業擴張將推動核心創新中心對高標準辦公空間的需求，金融行業加速向優質資產靠攏，新能源與高端制造業對總部及研發設施的需求也將持續釋放，且均偏好符合ESG標準、人才集聚效應顯著的樓宇。
自用型買家仍是寫字樓資本市場的重要支撐。高科技、金融等領域的高成長性國內企業積極購置自用空間，既有效把控資本支出，也樹立起穩定的總部形象。在核心城市市場，自用型買家投資交易額占比持續提升，凸顯其在租賃與資本市場的雙重作用。此外，配套設施已成為業主的核心差異化競爭優勢，健康設施、協作空間、智能樓宇技術等高端配置，將成為提升租金預期、拉升出租率的關鍵。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，作為產業發展的空間載體，2026年大中華區寫字樓市場正迎來需求結構的深度調整。科技產業擴張與自用需求崛起形成雙重支撐，疊加樓宇品質與配套升級的競爭趨勢，市場韌性與發展潛力持續凸顯。
零售物業：國潮崛起與體驗消費重塑市場格局
國產品牌正迎來從"規模擴張"向"價值創造"的轉型周期，中國已逐漸成為全球零售創新源頭。新世代消費重心向情緒價值轉移，小眾品牌、國潮設計與定制化服務快速崛起，消費場景也呈現碎片化、圈層化特征，購物場景深度融入娛樂、社交與自我提升等多元情境。
智能技術正持續重塑零售消費邊界。零售企業加速從單一渠道運營轉向全域融合運營策略，智能導購、虛擬體驗、供應鏈優化、動態定價等技術應用與零售業深度融合，推動行業運營邏輯重構。
戴德梁行中國區商業部董事總經理甄仕奇表示，在消費升級與業態創新驅動下，2026年零售物業市場正經歷深刻的格局重塑。國產品牌實力提升與新世代消費理念轉變形成共振，體驗感與智能化成為行業競爭的核心賽道。
工業物流市場：協同整合與智能升級提升核心競爭力
供應鏈協同整合成為強化市場韌性的關鍵。物流與制造設施的整合與國家提升工業效率的方向高度契合，通過在制造中心周邊配置倉儲及增值加工環節，可有效降低運輸與倉儲成本，推動形成智能化、自動化產業集群。
智能自動化系統加速落地，持續提升物流效率。在勞動力成本攀升與電商交付時效要求激增的雙重壓力下，業主將加大機器人技術、自主移動機器人（AMRs）等智能系統的部署力度，最大化提升設施吞吐能力與運營效率。同時，"中國+1"戰略推動部分低價值生產環節外移，釋放出一批位置優越、基礎設施完善的優質工業資產，本土制造龍頭與跨國企業的吸納需求，為投資者提供了收購面向未來優質設施的機遇，進一步鞏固了大中華區全球高技術制造核心樞紐的地位。
戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示，依托產業鏈升級與物流效率提升的雙重需求，2026年工業物流市場成為房地產領域的關鍵增長極。設施協同整合、技術智能升級與優質資產流轉，共同構筑起市場的核心競爭力。
大宗交易市場：內資主導格局，REITs市場持續擴容
2025年前三季度，大中華區商業地產總交易額達2686億元人民幣，同比保持穩定，二三線城市投資活躍度顯著改善。展望2026年，受益于利率下降、自用需求增加及C-REITs擴容，中國大陸和香港的投資交易活動有望進一步改善。
市場格局呈現境內買家主導的鮮明特征。2025年前三季度，中國大陸市場境外投資占比降至歷史低位，保險公司、銀行和自用買家成為核心力量，外資因海外市場利率寬松政策影響投資表現低迷，該趨勢短期內預計將持續。值得關注的是，中國REIT市場將持續增長并深度融入國家經濟發展戰略，隨著C-REITs試點資產范圍擬擴大至寫字樓和酒店領域，將為行業去杠桿、推動城市可持續發展提供關鍵支撐，也為公眾提供了優質不動產投資渠道。
戴德梁行大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管李志榮表示，在政策導向與資本偏好的共同作用下，2026年大中華區商業地產大宗交易市場將延續穩健發展態勢。內資主導的市場格局進一步鞏固，REITs市場持續擴容亦為行業注入新流動性與發展活力。
資產管理與綠色轉型成關鍵，多重機遇值得關注
在商業地產競爭加劇、空置率攀升、租金承壓的背景下，資產管理已從單純的維護工作升級為項目差異化競爭的核心手段。通過提升運營效率、推進ESG改造、優化租戶組合等舉措，可顯著提升凈營業收入（NOI）、吸引機構資本，保障資產價值穩定。
綠色轉型已成為行業"必答題"。隨著投資者和租戶對ESG表現的關注度提升，綠色認證建筑的資產價值和吸引力顯著增強。將可持續發展理念貫穿項目全生命周期，從節能設計到既有資產改造，成為降低風險、保持資產長期價值韌性的關鍵。
報告同時指出，2026年房地產市場仍有多重機遇值得關注：公募REITs擴容將提振寫字樓及酒店物業成交活力，推動行業精細化發展；國有資產證券化將進一步拓寬地方政府融資渠道；新能源、新材料、航空航天及低空經濟等新興支柱產業將迎來政策與資本雙重紅利，為租賃行業帶來新需求；資產管理在行業調整周期中成為提升資產價值的核心抓手。
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，總體來看，2026年作為"十五五"規劃開局之年，中國經濟仍處于調整階段，建立統一大市場及現代化產業體系的大幕徐徐展開。在此背景下，大中華區房地產市場將在高質量發展主線引領下，通過細分賽道的差異化競爭與核心能力重構，迎來結構優化與價值提升的新發展階段。
