上海2022年1月24日 /美通社/ -- 2021年是十四五開局之年，隨著各項經濟數據陸續出爐，我們看到了一個砥礪前行的中國經濟。過去的一整年，中國都面臨著紛繁復雜的國際國內經濟環境，既要保證經濟穩步增長，還要同時積極應對疫情多發和散發等多重考驗。不僅如此，全球制造業供應鏈持續受到疫情的嚴重沖擊，中國嚴格的疫情防控體系和自身完善的供應鏈體系在很大程度上支撐了國際市場的需求，為世界經濟復蘇起到了關鍵作用。從統計局最新發布的經濟數據來看，國內生產總值突破110萬億元，達到114.4萬億元，同比增長8.1%。在行業發展方面，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增速領跑所有產業，達到17.2%，過去兩年平均增長17.7%。經濟的穩定前行為中國寫字樓市場的持續復蘇奠定了堅實的基礎，中國寫字樓市場的發展也在“十四五”實現了良好開局。
新增需求回暖，新增供應量保持穩定。在高力國際重點關注的11個主要的甲級寫字樓市場中，2021年全市場新增入市項目接近348萬平方米，同比微降2.6%，超過80%的新增供應量集中在四個一線城市。全市場凈吸納量達到484萬平方米，同比增長334%。其中，深圳市場的需求量領跑全國，達到創歷史記錄的近120萬平米的水平，北京緊隨其后也達到了創記錄的114萬平方米，上海也創造了近百萬平米的新增需求，光這三個一線市場就占到了全部需求量的7成。在需求增速方面，廣州和北京領跑所有市場，增速分別達到11倍和9倍，當然這里有部分原因是由于去年的基數過低所致。從城市群來看，長三角和珠三角的城市得益于雄厚的經濟基礎和產業韌性，新增需求得以快速釋放，主要城市空置率都呈現不同程度回落。
高力國際認為，市場新增需求能夠在2021年實現大幅反彈在宏觀層面主要有以下兩個原因：
第一，宏觀經濟快速復蘇為企業擴張創造了良好的經濟環境。高力國際曾指出疫情的有效防控和宏觀經濟持續穩定的恢復是企業擴張的前提，也是寫字樓新增需求持續釋放的前提。靚麗的經濟數據穩定了企業信心，更寬松的貨幣和信貸環境為企業持續擴張奠定了良好基礎。
第二，受抑制的企業擴張需求持續釋放。高力國際早前就曾指出企業會在經濟企穩后開始逐步釋放其辦公需求。由于需求之前受到抑制，一旦釋放則容易出現報復性反彈，這也是各主要市場需求出現成倍暴增的原因。
空置率大幅回落，部分城市租金現企穩回升之勢。由于需求端的積極表現，大部分市場空置水平都出現了不同程度的回落。西安在沒有新增甲級寫字樓供應的情況下，市場實現穩定去化，空置率降幅領跑所有市場達到-9.1%。深圳市場得益于全國第一的需求量，在有85萬平方米市場化租賃項目入市的情況下，空置率依然實現了6%的降幅。在租金表現方面，由于良好的去化表現，各地市場平均租金降幅有所收窄，有些城市已經出現企穩跡象。隨著未來兩年部分城市出現的供應高峰，更多的優質項目不僅可以為企業提供更大的談判空間進而降低企業辦公成本，也可以為企業提供更多辦公空間升級的選擇，實現降本增效。
以互聯網科技為代表的數字經濟企業已經成為主導中國寫字樓市場走勢最重要的力量。
如果我們逐個城市去刨析需求來源就可以發現，數字經濟企業可謂是無處不在，特別是互聯網科技企業。以北京為例，互聯網科技企業在甲級寫字樓超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經達到45萬平方米，其中大部分來自頭部大廠的擴張。然而上海則不同，上海今年按面積排名前十的租賃成交中雖然前六名均來自互聯網科技企業，但這些互聯網科技企業中多是各細分賽道的頭部企業。互聯網科技企業基本上在所有重點關注的城市都已經成為當地寫字樓市場最重要的需求來源。近期，國務院印發《“十四五”數字經濟發展規劃》，進一步確定了從現在到2025年數字經濟邁向全面擴展期，數字經濟核心產業增加值占GDP比重達到10%的目標。數字經濟將迎來一段爆發式發展，數字經濟企業在寫字樓市場的供需兩端將扮演更加重要的角色。
2022年的中國甲級寫字樓市場將迎來供應大年，從目前預估的數據來看，除了北京的新增供應將有所減少外，其他10個市場的新增供應均有不同程度增加，年新增供應或將突破750萬平方米。大批優質寫字樓項目在短時間內的集中入市將使得各城市內的樓宇競爭愈加激烈，空置率將再度攀升，租金將繼續承壓。
市場對樓宇全生命周期提出了更高的要求，未來從開發到運維，從數字化、網絡化到自動化、智能化，都將把整個樓宇平臺化。能否充分理解中國的新發展理念，通過擁抱新技術、新模式、創新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發展格局下寫字樓市場的破局關鍵。從產品到文化，從模式創新到空間創新，思想上的年輕化才是提升項目活力的根本所在。
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